Amorteringskrav

Den 1 juni 2016 införde myndigheten Finansinspektionen på regeringens mandat en ny uppsättning regler kring bolån. Reglerna stipulerar ett krav på tvingande amortering för belåningsgrader överstigande 50%. Reglerna, som populärt har börjat kallas för “amorteringskravet”, gäller för alla nya och alla utökade bolån.

Den 1 mars 2018 infördes sedan ett skärpt amorteringskrav. Detta innebär att när du tar ett bolån som är högre än 4,5 gånger din bruttoårsinkomst (din årsinkomst innan skatt) måste du amortera 1% extra, utöver det krav på amortering som redan finns. Om du har en medsökande på lånet, kommer er totala bruttoårsinkomst att räknas ihop och det är därefter denna summa som banken kommer att utgå ifrån.

Tillämpning

Finansinspektionens regler sätter en miniminivå vad gäller kravbilden. Enskilda bolåneföretag (banker och bolåneinstitut) kan på eget initiativ införa ännu tuffare villkor. Nedan är en förteckning av reglerna enligt miniminivån.

När amorteringskraven gäller:

• Nya bolån tecknade efter 1 juni med en belåningsgrad på +50%
• Utökade bolån som innebär en belåningsgrad över 50% (även om lånet tidigare var amorteringsfritt)
• Bolån tecknade efter 1 mars 2018 med en belåningsgrad som överstiger 4,5 gånger bruttoårsinkomsten

När kraven inte gäller:

• Befintliga bolån
• Om särskilt ömmande omständigheter föreligger (till exempel dödsfall eller sjukdom)
• Om belåningsgraden understiger 50% och är mindre än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten

Nya bolån

Den som efter den 1 mars 2018 sätter sin namnteckning på köpekontraktet för en bostad ska amortera i det fall belåningsgraden överstiger 50% och/eller lånebeloppet är 4,5 gånger den årliga inkomsten före skatt. Kraven tillämpas automatiskt av bolåneföretagen genom att bolånet konstrueras med tvingande amortering enligt (minst) de angivna procentsatserna.

Tabell: Belåning och amortering

Utöka befintligt bolån

Enligt de nya reglerna räknas utökande av ett befintligt bolån som ett “nytt” bolån. Det betyder att amorteringskraven aktualiseras om belåningsgraden överstiger 50% eller 4,5 gånger bruttoårsinkomsten. Om det sker, kommer långivaren att behöva amortera på hela lånet.

I det fall lånet går till renovering och upprustning, vilket gör att marknadsvärdet på bostaden bör öka, kan omvärdering ske omedelbart. Om omvärderingen visar att belåningen i förhållande till marknadsvärdet inte överstiger 50% träffas lånet inte av det amorteringskravet.

Exempel på amorteringskraven i praktiken

Att köpa en bostad är en stor affär, förmodligen den största de flesta genomför i livet. Det är därmed ytterst viktigt att känna till och förstå de olika bestämmelser som reglerar amorteringskravet. Därför presenterar vi här två typexempel.

Exempel 1
Lotta och Nils behöver flytta för att få mer plats. De väljer mellan två bostäder, varav den ena är en äldre villa och den andra en nybyggd bostadsrätt i form av ett radhus. Beräknad köpeskilling för båda bostäder är tre miljoner och paret kan betala 750 000 kr kontant (75% belåning). Lotta är bagare och Nils är lärare. Tillsammans har de en årlig bruttoinkomst på 816 000 kronor. Med en belåning på 75 % blir det totala lånebeloppet 2 250 000. Deras bruttoårsinkomst gånger 4,5 är 3 672 000 kronor (816 000 x 4,5).

Lånet är alltså inte tillräckligt stort för att detta amorteringskrav ska realiseras. Om de däremot väljer att köpa villan kommer de att behöva amortera 2% av lånet årligen tills det att belåningsgraden understiger 70% och därefter 1 % tills det understiger 50%. Väljer de i stället att köpa den nyproducerade bostaden träffas de inte av amorteringskravet under de första fem åren.

Exempel 2
Marie har en årsinkomst innan skatt på 300 000 kronor och vill nu köpa ett hus för 2 miljoner kronor. Hon har 300 000 kronor till kontantinsatsen och kommer därför behöva ta ett lån på 1 700 000 kronor. Eftersom det innebär en belåningsgrad på mer än 70% av bostadens värde måste hon amortera 2% och sedan 1% ner till under 50%. Maries bruttoårsinkomst gånger 4,5 är 1 350 000 kronor, vilket innebär att även det andra amorteringskravet blir aktuellt. Maries måste då amortera 3% av lånebeloppet årligen tills att belåningsgraden sjunker.