Bottenlån

Bottenlån är ett sätt att finansiera köp av en bostad såsom en villa eller ett fritidshus. Övriga sätt är topplån, kontantinsats, blancolån för handpenning, med flera. Bottenlånet är emellertid den huvudsakliga finansieringsmetoden. Finns inget behov av att låna mer än 75-85% (läs mer nedan om “bolånetak”) är bottenlånet också det enda lånet för bostaden. Om du är nyfiken på detaljerna hittar du en kort guide till lånetypen nedan.

Bottenlånets funktion

Namnet på den här lånetypen speglar ganska bra vad lånet handlar om. Ett bottenlån handlar helt enkelt om finansiering av ett bostadsköp från “grunden och uppåt”. Det är bottenlånet som utgör lejonparten av det totala lånebeloppet.

Det är för bottenlånet som långivaren, det vill säga till exempel en av storbankerna eller statliga SBAB, har en säkerhet i fastighetens värde. Värdet kan vara ett tänkt marknadsvärde (vanligast vid omläggning/omförhandling) eller själva köpeskillingen vid köp av ny bostad. Den som tecknar ett bolån förser långivaren med en pant i värdet, detta via befintliga och/eller nya pantbrev. Skulle betalningsskyldigheterna inte infrias kan långivaren ta panten, det vill säga fastigheten, i besittning och sälja den.

85% är maximal belåning

Ovanpå bottenlånet kan låntagaren bygga på med eventuellt topplån och eventuella blancolån. Man kan illustrera det hela med en pyramid, eller göra en liknelse direkt med en villa. Bottenlånet kan sägas täcka finansieringen upp till där taket börjar, medan andra typer av lån kompletterar finansieringen upp emot skorstenen. Givetvis kan lånemöjligheterna också illustreras med en tabell.

Tabell: Finansiering med bottenlån och andra lån

Som följer av tabellen kan bottenlånet uppgå till 75-85% av köpeskillingen. Varför detta spann? Det finns sedan i oktober 2010 tvingande regler om “bolånetak”. Dessa regler stipulerar att ett bottenlån inte får överstiga 85% av marknadsvärdet/köpeskillingen. Reglerna kan emellertid skärpas på frivillig väg, och idag arbetar de flesta banker och bolåneinstitut utifrån en policy som säger att maximal belåning via bottenlån inte får överstiga 75% eller 80%.

Detta betyder att den som vill köpa en ny bostad kan få räkna med att erlägga 25% av köpeskillingen på annat sätt än genom att belåna fastigheten. Exempel: På ett bolån för ett radhus som kostar 4 miljoner att köpa blir denna del en miljon kronor.

Låg ränta

Ju tryggare en säkerhet/pant är, desto mindre risk tar långivaren. Få säkerheter är så trygga som en pant i fast egendom, och det innebär att den som ansöker om ett bolån kan erbjudas en låg ränta. För den genomsnittlige privatpersonen finns faktiskt inget billigare lån än bottenlånet.

I genomsnitt, sett över en längre tidsperiod, kan snitträntan för bottenlån sägas kunna räknas som riksbankens reporänta med tillägg med mellan 2-3%. Skulle reporäntan ligga på exempelvis 2% skulle bolåneräntorna ligga på mellan 4-5%. Det finns naturligtvis fler faktorer än så som påverkar prissättningen, men mellan tummen och pekfingret stämmer det ganska bra.

Prissättningen är fri, och banker och bolåneinstitut kan använda räntan som ett konkurrensmedel. Det är något den som behöver ansöka om bolån ska utnyttja. Det finns idag fina möjligheter att jämföra både så kallade listpriser (den ränta som långivarna marknadsför) och snittpriser (snitträntan för den senaste månaden) för både rörliga och bundna bottenlån. Konkurrensen gör också att det finns goda möjligheter att pruta på räntan, förutsatt att man kan visa att man har en ekonomi som bör föranleda en ränterabatt, och förutsatt att belåningen överlag inte ger långivaren skäl att dra öronen åt sig.