Jämföra bolån

Ett bolån är normalt ett lån på ett betydande belopp. Den som köper en bostad idag och inte har någon större grundbult (förutom kontantinsatsen!) får räkna med att behöva teckna bolån på ett sjusiffrigt belopp. Till exempel närmar sig genomsnittspriset för en villa i Sverige tre miljoner.

Att låna kostar pengar i form av ränta, och om lånet uppgår till flera miljoner blir den faktiska månadskostnaden givetvis betydande. Med det stora beloppet blir också varje förändring i räntesatsen av stor betydelse. Detta gör att det är mycket viktigt att jämföra räntor (och andra villkor) för bolån innan man sätter sin signatur på ett låneavtal.

Hur bestäms räntan?

Räntan på ett bolån bestäms i huvudsak av tre faktorer, nämligen:

1. Det allmänna ränteläget
2. Bolåneföretagets upplåningskostnader
3. Din ekonomi och objektets egenskaper

De första två faktorerna är helt utanför den enskilde låntagarens kontroll. Det är riksbanken samt marknaden som helhet som styr över dessa. Den tredje faktorn kan emellertid låntagaren själv råda över.

Ett bolån är inte väsensskilt andra lån, med undantag för det faktum att långivaren har säkerhet i själva objektet. Det innebär att det centrala är din kreditvärdighet och betalningsförmåga. Ju bättre ekonomi överlag, desto lägre kan en långivare sträcka sig för att kunna få dig som kund. Det ska du givetvis utnyttja när du förhandlar om bolåneräntan.

Listpriser och snittpriser

Banker och bolåneinstitut har idag två sätt att presentera sina bolåneräntor. För det första kan listpriserna presenteras. Dessa fungerar som riktpris, och den som inte vidtar någon som helst åtgärd för att förhandla om räntan, kommer med största sannolikhet bli erbjuden denna ränta.

För det andra finns något som kallas snitträntor. Dessa speglar en faktisk bild av hur utlåningen såg ut den föregående månaden. Bankerna ska helt enkelt räkna ihop hela lånestocken och dividera summan med de respektive räntesatser som låneavtalen tecknades på.

Snitträntorna är alltid lägre än listpriserna och skillnaderna kan vara relativt stora. En ögonblicksbild i september 2016 visar på att skillnaden är upp till 0,40 procentenheter. För ett bolån på två miljoner motsvarar det 8000 kr per år.

Jämföra snitträntor

När du ska jämföra bolåneräntor är det klokt att börja med att fundera på om du ska teckna lån med bunden eller rörlig ränta. Därefter kan du gå vidare med processen att jämföra.

Väljer du rörlig ränta har du bara en siffra att fokusera på, nämligen den räntesats som gäller för “3 mån” hos bolåneföretagen. Tumregeln blir automatiskt att det bolåneföretag som erbjuder lägst snittränta är rätt val. Samtidigt är det inte hela sanningen eftersom den ränta du faktiskt erbjuds bestäms individuellt utifrån din ekonomi och låneobjektets egenskaper.

Väljer du att jämföra bundna räntor har du betydligt fler siffror att titta på. Majoriteten av bolåneföretagen har nämligen minst en handfull bindningstider. Du jämför med fördel räntesatserna för flera bindningstider för att se vilka långivare som ligger lägst i genomsnitt. Mycket viktigt att komma ihåg är att det inte är möjligt att teckna bolån för ett och samma objekt hos flera bolåneföretag.

Räntan är inte allt

Utifrån ovan redogörelse är det lätt att bli av uppfattningen att räntan är allt som är viktigt att tänka på när man ska ansöka om ett bolån. Det är dock inte korrekt. En annan sak att jämföra mellan bolåneföretag är vad maximal belåning är utifrån reglerna om bolånetaket. Kan du låna upp till 85% med bostaden som säkerhet, eller blir det fråga om ett topplån på exempelvis mellanskillnaden mellan 80-85%? Har du möjlighet att också låna till en del av kontantinsatsen? Vilka frågor du ska utgå ifrån när du undersöker bolånemarknaden i denna aspekt avgörs dock givetvis till syvende och sist av hur mycket du behöver låna.