Större lån ger större ränterabatt

Om du har ett större bolån får du en större ränterabatt än om du har ett mindre bolån – det är en princip som många bolånetagare känner till. Det är dock inte så många som är medvetna om att skillnaden kan vara mycket stor. En annan detalj är att belåningsgraden spelar stor roll. Belåningsgraden ska inte vara för hög, men samtidigt inte för låg. Med andra ord ska den vara “lagom” för att man ska få största möjliga ränterabatt. Allt avgörs av dels vilken risk banken tar, dels hur mycket banken står att tjäna på bolånet.

Låna mer – få lägre ränta

Det statliga bolåneinstitutet SBAB har en smidig kalkylator där du kan räkna på lånekostnader och räntor. Genom att fylla i olika värden kan du här ganska snabbt se relationen mellan storleken på lånet och vilken ränta du kan erbjudas (allt annat lika när det gäller bland annat din personliga ekonomi).

Exempel: Bostadens värde är 3 miljoner och du vill låna 2 miljoner. Den exempelränta som anges i kalkylatorn blir då 1,41% (rörlig tremånadersränta). Om du istället lånar 1 miljon blir räntan 1,47%.

Skillnaderna blir ännu större vid ännu större lånebelopp och skillnaden i bolåneränta kan faktiskt vara så stor som 0,50 procentenheter, allt annat lika.

Att det förhåller sig på det här viset beror på två saker. För det första är det en bättre affär för banken att låna ut större summor. För det andra är de fasta kostnaderna lika för bolåneföretaget alldeles oavsett hur stort lånet är.

Lägre risk ger lägre ränta

85% är idag maximal belåning på en bostad. För denna belåningsgrad har storleken på lånet respektive värdet på bostaden ingen betydelse. Bolåneräntan för en bostad med ett värde på 10 miljoner blir densamma som räntan för en bostad som kostar 1 miljon kronor.

Ju lägre belåningsgrad för bottenlån, desto större blir emellertid ränterabatten. Det beror på att bankens risk för utlåningen minskar. Särskilt stor blir effekten för större lån och här är det återigen bankens möjligheter att få avkastning på lånet som är i fokus. Se nedan exempel (återigen från SBAB:s kalkyl) för ett tydligt exempel.

Exempel: Du köper en bostad för 2 miljoner kronor. Med bolån på 1,3 miljoner blir belåningsgraden 65% och den räntesats som kan erbjudas är 1,52% för tre månaders rörlig ränta.

Om bostaden istället är värd 10 miljoner och belåningsgraden är 65% blir räntan betydligt lägre, 1,26% närmare bestämt.

Mycket låg risk ger högre ränta

Höga lånebelopp och (relativt) höga belåningsgrader ger alltså lägre bolåneräntor. Men, hur är det med mycket låga belåningsgrader, och hur ser egentligen kurvan ut?

Lite översiktligt kan man säga att optimal belåningsgrad för den som vill kunna pruta på räntan så mycket det bara är möjligt är 55%. Exakt siffra avgörs emellertid av bostadens värde. Med större lån är det något bättre med en något lägre belåningsgrad. Med mindre lån (1-2 miljoner) är en något högre belåningsgrad mer optimal.

Lägre belåningsgrader ger successivt högre räntor och vid i princip obefintlig belåning finns mycket små chanser att få ränterabatt.

Exempel: En bostad till ett värde av 5 miljoner har en belåningsgrad på 55%. Den ränta som kan erbjudas blir då 1,29%. Om belåningsgraden istället är 35% är bästa möjliga ränta 1,35%. Skulle graden av belåning vara 25% blir bästa räntan 1,43%, och så vidare.