Budgivning

Budgivning för bostad är en process i vilken en mäklare arrangerar en möjlighet för potentiella köpare att lägga bud på ett småhus, ett fritidshus eller en bostadsrätt. Man kan likna processen vid en vanlig auktion där högstbjudande vinner rätten till köp. Det är alltså inte fråga om en förhandling där köparen och säljaren i stället ska närma sig varandra i sina anspråk.

Budgivningar sker normalt öppet och i sådana fall är det en fråga om en ren auktion med flera köpare. För vissa, ofta mer exklusiva objekt, kan emellertid slutna budgivningar användas. I dessa får respektive spekulant lämna in ett slutligt bud.

De flesta bostäder som idag läggs ut till försäljning säljs efter budgivning. Både köpare och säljare kan dra nytta av auktionsförfarandet och mäklarens arbete med att matcha köpare och säljare förenklas.

Lockpriser och acceptpriser

Det finns en rad olika begrepp kring prissättning av fastigheter, särskilt kring budgivning. Två av de som kan kräva en extra förklaring är lockpriser och acceptpriser. Ett lockpris är ungefär vad det låter som, nämligen ett pris som ligger lågt, kanske till och med en bra bit under marknadsvärdet. Idén med denna prissättning är att locka många till en budgivning och därmed öka chanserna till ett högre slutpris. Lockpriser är i sig inte förbjudet, men det strider mot god fastighetsmäklarsed och en mäklare som använder denna prissättning riskerar att bli varnad.

Acceptpris är ett fastställt pris som säljaren kan acceptera utan budgivning. I det fall det bara finns en spekulant säljs bostaden till det i förväg fastställda priset. Skulle det finnas flera spekulanter kan i stället en budgivning arrangeras.

Budgivningens legala funktion

I alla andra budgivningar utom de som gäller fastigheter är vinnaren av budgivningen bunden att genomföra köpet. Skulle han eller hon inte göra det, gäller vanliga kontraktsmässiga och skadeståndsrättsliga regler. Den som vinner en budgivning om en bostad är emellertid inte bunden vid det belopp han eller hon anger till mäklaren. Inte heller är säljaren tvingad att sälja. Både köpare och säljare har alltså möjlighet att dra sig ur affären.

Anledningen till denna lite märkliga situation är att avtal om överlåtelse av en fastighet endast kan göras skriftligen via ett köpeavtal. Normalt gäller att ett muntligt avtal har samma status som ett skriftligt (dock är det svårare att bevisa ett muntligt avtal), men för köp av fast egendom gäller specifika formkrav.

Så här går en öppen budgivning till

Det finns i regel två förberedande steg innan en budgivning kan komma till stånd. Det första steget är själva visningen/visningarna av bostaden. Mäklaren kommer under visningen att undersöka hur intresset för att förvärva bostaden ser ut och skriva upp kontaktuppgifter till dem som anmäler sig för att delta i budgivning. Några dagar upp till ett par veckor efter den avslutande visningen kommer mäklaren att bekräfta intresset per telefon och även meddela hur budgivningen kommer att gå till.

Ytterligare ett par dagar efteråt startar auktionsförfarandet vid en angiven tid och mäklaren kontaktar då den spekulant som han eller hon har fört upp som förste budgivare med frågan om bud ska läggas. Därefter går mäklaren “laget runt” tills det att det återstår en budgivare. Inbördes ordning på mäklarens lista har egentligen ingen betydelse.

Några tips

Budgivningen som auktion inbegriper alla de känslor och strategiska grepp som finns i alla auktionsförfaranden. Det är viktigt att hålla huvudet kallt under själva förhandlingen! En del arbetar utifrån olika strategier och psykologiska knep för att försöka maximera chansen att vinna, men det är oklart exakt om grepp som exempelvis “slutprishöjningen” och sista minuten-bud kan anses vara gynnsamma i längden.

Mer konkreta tips som följer sunt förnuft handlar om dessa två:
1. Följ din budget
2. Lägg bud på “ojämna tal”.

Vad din budget är, bör du ha full koll på eftersom du bör ha ansökt om lånelöfte innan budgivningen. Om du har ett lånelöfte på två miljoner är det också exakt så högt du kan gå.

Vad gäller ojämna tal handlar det dels om psykologi, dels om rena kronor och ören. Psykologiskt sett är det till exempel ingen större skillnad mellan 1 870 000 och 1 890 000 kr, men mellan 1 890 000 och 1 910 000 kr är den upplevda skillnaden desto större. En höjning över ett jämnt 100 000-tal har helt enkelt en avskräckande effekt.

På samma sätt kan höjningar till ojämna tal snabbt sortera bort en del konkurrens, detta eftersom majoriteten av dem som deltar i en budgivning har ett jämnt tal som maxgräns. För den som har 1 900 000 kr som maxgräns innebär en höjning från exempelvis 1 870 000 direkt till 1 910 000 kr att budgivningen är över.