Topplån

En bostadsaffär är den ekonomiskt sett största affär som de flesta personer gör i livet. Det handlar oftast om belopp på flera miljoner kronor. När det gäller dagens skenande bostadspriser så är det inte heller ovanligt att man lånar väldigt stora belopp för att kunna ha råd att köpa en bostad. De senaste åren har det införts nya regler som styr bostadsmarknaden i allt större utsträckning. Detta gör att du inte kan låna hur mycket som helst, i alla fall inte ta hur höga bolån som helst. Ett bostadsköp är med andra ord en väldigt komplex affär som kräver detaljkunskap inom flera olika områden. I den här artikeln tänkte vi beröra bostadsaffären i allmänhet och det så kallade topplånet i synnerhet.

Bostadsköp

Ett bostadsköp innehåller många delar och det är en process som kräver såväl tid som pengar. För det första tar det lång tid innan man beslutar sig för vilken bostad man ska köpa. För det andra måste man sedan se till att kunna erbjuda det högsta budet av alla intresserade köpare. Utan att ha ett lånelöfte från banken blir det svårt att buda på en bostad. Ett lånelöfte är en indikation på att du har fått klartecken från banken om att låna ett visst belopp. Vad gäller bolån så kan du dock bara låna upp till 85% av bostadens värde, resterande 15% måste du finansiera på annat sätt. Dessa sista 15% kallas också för kontantinsatsen, kan finasieras av tex ett blancolån.

Stor och viktig process

Om du ska låna pengar till ett bostadsköp så kommer du stöta på begrepp som topplån, bottenlån och lån till kontantinsats. Alla dessa begrepp kan göra hela processen väldigt förvirrande, men det är lättare att förstå sig på än vad man tror från början. Ett bolån fungerar som så att du ger långivaren, i det här fallet banken, en säkerhet i bostaden som du ska köpa. Bolånet får enligt lag täcka högst 85% av bostadens värde. Detta är en säkerhetsreglering från politiskt håll för att du inte ska riskera att skuldsätta dig för mycket. Det finns dock vägar runt detta som vi kommer beröra längre ned.

Bolån i delar

Bolånet är uppdelat i två olika delar. Det är dels bottenlånet och dels topplånet. Anledningen till varför man skiljer på dessa är för att de innebär olika stort risktagande från bankens håll att låna ut pengar i olika intervall av bostadens värde. Bottenlånet är typiskt sett det säkraste lånet som banken kan ge ut. Det innebär väldigt låg risk eftersom säkerheten då löper från 0% upp till ungefär 70% av bostadens värde. I och med att du lämnat bostaden som säkerhet för ditt bolån så innebär det att banken har rätt att ta över bostaden om du inte kan fullfölja din betalningsskyldighet. När banken tar över bostaden så säljer dem den sedan för att på så sätt kunna få tillbaka de utlånade pengarna. Mot bakgrund av detta vill de inte ge ut allt för höga lån eftersom de då inte kan vara säkra på att få tillbaka hela beloppet. Bottenlånet är då den delen av lånet som banken är helt säkra på att de får tillbaka vid en försäljning av bostaden.

Ett visst risktagande

Risktagandet kan även ses ur låntagarens perspektiv. Ponera att du som låntagare hade möjligheten att låna upp till 100% av bostadens värde. I så fall är du beroende av att bostadspriserna ständigt ökar, eller i alla fall håller sig på samma nivå som när du köpte bostaden. Med en riskmarginal på 15% ner till bolånetaket så kan bostadspriserna sjunka ganska kraftigt utan att du riskerar att inte kunna betala tillbaka lånet om du säljer huset. Bolånetaket är alltså en säkerhet för såväl låntagaren som långivaren.

Vidare är topplånet det lån som är den mest riskfyllda delen av bolånet. Många misstar topplånet för lånet man kan ta för att finansiera kontantinsatsen. Detta är felaktigt och vi återkommer till lån för kontantinsats längre ned. Topplånet ses som den riskabla delen av bolånet. Det är fortfarande inte lika riskabelt som ett vanligt privatlån, men det är förenat med ett betydligt större risktagande för banken än vad bottenlånet är. Topplånet löper i det sista intervallet upp till 85%. Hur stort topplånet är beror på hur stort bottenlån som banken beviljar dig. Vissa banker erbjuder till och med bottenlån upp till 85%. Skillnaden för dig som låntagare mellan ett bottenlån och ett topplån är i stort sett endast att räntan är högre för ett topplån än för ett bottenlån. Det kostar med andra ord mer att ta ett topplån än vad det kostar att ta ett bottenlån.

Kontantinsats

Här ovan berörde vi även att man kan låna till kontantinsats. Detta är även vad många blandar ihop med topplån. För att förenkla det hela kan man säga att topplån alltid är en del av bolånet. Alla lån som tas för att finansiera ett hus utöver bolån måste vara privatlån. Initialt var tanken att folk inte skulle belåna sig i någon större grad, vilket var en av anledningarna till varför bolånetaket sattes till 85%. I och med att det inte lagstadgades någonting om hur resterande 15% av bostadens värde skulle finansieras så var det direkt många som började ta privatlån för att kunna köpa sin bostad. Det ska dock noteras att det generellt sett inte är möjligt att ta privatlånet för bostaden hos samma bank som man har sitt bolån hos. Detta för att banken vill minimera sitt risktagande i största möjliga mån.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis kan sägas att topplånet är den mest riskfyllda delen av bolånet. Bolånet är uppdelat i två delar: bottenlånet och topplånet. Bottenlånet ger banken störst säkerhet och är alltså den billigaste delen av bolånet för dig som låntagare. Topplånet sträcker sig i intervallet från bottenlånet upp till bolånetaket. Detta gör att topplånet är förenat med ett större risktagande för såväl dig som låntagare som för banken i egenskap av långivare. Risktagandet består främst i huruvida långivaren kommer kunna betala av lånet till långivaren vid en eventuell bostadsförsäljning. Risktagandet består dock också i huruvida kan få tillbaka det fulla lånebeloppet om de tvingas ta över och sälja bostaden i den situationen att låntagaren är oförmögen att fullfölja sin betalningsskyldighet.