Tusentals nya bostäder – En glödhet marknad?

72 000 nya bostäder i år och 74 000 stycken nästa år. Byggboomen välkomnas av många, inte minst nya köpare. De många nya bostäderna har gjort det till köparens marknad, men priserna är fortfarande skyhöga. Ska vi hoppas på det bästa eller planera för det värsta?

Pressade priser?

Mäklarhösten rivstartar med 44% fler bostäder än samma period i fjol. Enligt bostadssidan Hemnets statistik släpptes det över 11 000 nya bostadsrätter och över 5000 nya villor ut på bostadsmarknaden bara de första veckorna i augusti. Detta har inneburit ett annat klimat på bostadsmarknaden där det nu är säljarna som får gå ut och jaga potentiella köpare. På grund av det stora nybygget kan nu köpare kosta på sig att vänta då det finns så mycket mer att välja på. Och ännu mer kommande.

Men kommer priserna pressas? Det är för tidigt att säga enligt experterna. Både Malmö och Göteborg har sett sina priser stiga med rekordfart det senaste året. Samtidigt verkar Stockolm ha nått något av en platå, men man vet inte hur länge denna kommer att hålla.

”Mitt intryck är att det byggs väldigt homogent, speciellt utifrån ett prisperspektiv. Det är dyra bostadsrätter och dyra hyresrätter som gäller”, säger Claudia Wörmann, boendeekonom på SBAB.

Många boenden planerades innan de nya amorteringskraven var implementerade, ett krav som troligtvis skulle ha påverkat vad för sorts byggnader vi hade sett, menar Wörmann. De nya amorteringskraven innebär en lägsta kontantinsats på minst 15%. Något som många har svårt att betala med de skyhöga bostadspriserna. Men allt är inte till ondo för de som är i behov av billiga bostäder. När nya bostäder kommer ut på marknaden kan nu hemägare flytta ut ur sina gamla hem och byta till ett större, modernare eller vad de nu söker efter. Detta leder till flyttkedjor över hela marknaden där även mindre lägenheter frigörs.

Nu åker marknaden på en kalldusch – Eller?

Experterna är enade; Sveriges marknad är just nu glödhet. Men kommer det att fortsätta på det här viset? Tor Borg, chefsekonom på SBAB menar att marknaden står inför en katastrofrisk kalldusch. En översvämning av nybyggen, utplanande priser och ett ständigt ökande utbud av osålda bostäder. Det kan förvandla allt till en mardröm menar chefsekonomen.

Om räntorna sjunker kan det slå hårt mot den Svenska ekonomin, särskilt mot utsatta hushåll då räntorna leder till en kraftig korrigering av priserna. Borg menar att detta scenario inte är hugget i sten då det krävs en stor skadlig överraskning, som en internationell finanskris, för att de ska ske någon större dramatik i räntorna.

SEB och Swedbank har liknande tankar i sina rapporter och varnar för att Sveriges ekonomi överstimuleras. Förr eller senare måste vi sänka på sänka på gasen och börja trycka på bromsen säger Robert Bergqvist, SEB:s chefsekonom till Dina Pengar. Problemet är att vi inte vet när rätt tillfälle är, vilket i värsta fall kan leda till en tvärnit i svensk ekonomi fortsätter han.

Swedbanks chefekonom Anna Breman utlägger problemet ytterligare:

– ”En successiv höjning av reporäntan skulle minska risken för överhettning i ekonomin. Vår analys visar att hushållen är väl rustade för höjda räntor – men det är viktigt att Riksbanken agerar i tid. För sena och för aggressiva höjningar kan leda till prisfall på bostäder, vilket skulle slå mot hushållens konsumtion och dämpa tillväxttakten”.

Tusentals nya bostäder – En glödhet marknad?

Den totala utestående bolånestocken uppgår till cirka tre biljoner kronor, detta enligt nya uppgifter från SCB. Bolåneföretaget SBAB har kommenterat uppgifterna och man menar att vi har nått en symbolisk gräns. Tre biljoner är mer än tre gånger så mycket som statsbudgeten per år och den höga skuldsättningen gör genomsnittssvensken relativt sårbar för räntehöjningar och/eller en konjunkturavmattning.

Se över din lånesituation

Vi befinner oss idag i ett läge där boräntorna är extremt låga och där konjunkturen är mycket god. Alla goda saker får dock alltid ett slut och risken finns att flera negativa trender inleds samtidigt. Det är till exempel inte omöjligt att inflationen tar fart samtidigt som konjunkturen viker. I ett sådant scenario kommer räntorna att höjas samtidigt som köpkraften minskar, vilket leder till lägre bopriser och högre boendekostnader. Detta nattsvarta scenario behöver naturligtvis inte inträffa, men för investeringar så stora som finansiering av bostadsköp är det klokt att vara extra försiktig och planera för framtiden.

För dig som äger ditt boende

Du som idag har ett belånat boende bör göra tre saker, nämligen:

• Inte låna mer på bostaden
• Spara för att ha råd med högre räntor
• Pruta på dina befintliga boräntor

Varje extra procent i boränta ger betydande extra kostnader för boendet. I dagsläget är det mindre klokt att addera på skulden, till exempel för att köpa en bil, om du vill vara förberedd inför vad som kan bli en skakig resa de kommande åren.

Att räntorna kommer att börja stiga förr eller senare är helt klart (ingen vet dock när det sker eller hur snabba höjningarna blir), och ett bra tips är att du sparar för att klara de högre kostnaderna. Dessutom bör du pruta på dina befintliga boräntor. Det du sparar på att pruta kan du addera till din buffert för högre kostnader eller använda för amorteringar på bolånet.

Skulle det vara så att du redan har dåliga marginaler i din ekonomi är tipset från flera experter, bland annat Avanzas Claes Hemberg och SBAB:s Karin Hellgren att du faktiskt säljer din nuvarande bostad och köper ett billigare boende nu. På så sätt kan du helt undvika problem om “den perfekta stormen” skulle uppstå.

För dig som ska köpa

Om du istället är spekulant på en ny bostad och planerar att köpa inom kort är det viktigt att du inte betalar för mycket för bostaden. Undvik budgivningar om du kan och gör ett ordentligt stresstest på din ekonomi. Räkna på vad som sker om räntan skulle stiga upp mot 2-3% inom en treårsperiod. Räkna gärna också på vad som sker med ditt bolån om värdet på bostaden skulle sjunka med 20-30%. Utgå från värsta tänkbara scenario för att skapa marginaler.

Svenskarna har tre biljoner i bolån

Riksbanken, som är den aktör som ansvarar för penningpolitiken i Sverige, meddelade den 4 juli att reporäntan ska fortsätta ligga på minus 0,50% – en nivå som den har varit på sedan den 10 februari 2016. Riksbankens besked kom trots att konjunkturen är stabil och att inflationen faktiskt börjar lyfta mot Riksbankens mål på två procent per år.

Riskabel balansgång för centralbanken

De flesta bedömare var helt på det klara med att Riksbanken skulle lämna beskedet om att lämna reporäntan oförändrad. Det enda som klargjordes genom beskedet var i princip att en ytterligare sänkning från den redan rekordlåga nivån numera inte är aktuell.

Det är flera experter som, utifrån de senaste signalerna kring konjunkturen och inflationen tillsammans med uppgifter om hushållens skuldsättning (bland annat från Riksbankens egna rapporter och Ingves debattartiklar i ekonomipressen), menar att centralbanken nu spelar ett högt spel. Den främsta kritiken riktas mot det faktum att Riksbanken i praktiken har obefintliga verktyg att ta till för att stimulera ekonomin om en ekonomisk nedgång skulle vänta runt hörnet. Andra kritiker mot Riksbankens expansiva räntepolitik menar att det i dessa tider med god konjunktur borde finnas utrymme för att dämpa den åtminstone på vissa håll i landet eskalerande boprisutvecklingen.

I beskedet framhåller Riksbanken att man ser problem med minusräntan och att statsobligationsköpen fortsätter. Samtidigt framhålls att inflationsmålet är det absolut viktigaste. Man vill inte vidta någon åtgärd som kan göra att den stabila men långsamma ökningen upp till två procent ska äventyras. Istället uppmanar man regering, riksdag och andra myndigheter att genom både mjuka och hårda åtgärder strama upp utlåningen. En sådan åtgärd är faktiskt på gång. Finansinspektionen har nyligen tagit fram ett förslag på mer långtgående amorteringskrav. Dessa förväntas träda i kraft i början av 2018.

En höjning dröjer drygt ett år

Enligt riksbankschefen Stefan Ingves kommer den första räntehöjningen att komma under den andra halvan av 2018. Det indikerar att reporäntan kommer att stå kvar på -0.50% i ytterligare åtminstone nio månader. Vissa bedömare, såsom Swedbanks chefsekonom, menar dock att en första höjning kan komma tidigare. Allt beror på vad som framkommer i Riksbankens nästa besked och hur inflationsförväntningarna ser ut om ett par månader. Nollränta förväntas inte förrän en bit in i 2019.

Bolånen fortsätter att vara rekordbilliga

Det återstår att se hur bolåneföretagen kommer att reagera på Riksbankens besked. Några större förändringar är förmodligen inte att vänta. Det är dock fullt möjligt att flera av de ledande bolåneföretagen höjer listpriserna för ettårsräntan och den rörliga tremånadersräntan veckorna som kommer. Höjningarna kommer då emellertid med största sannolikhet att vara marginella. Till saken hör också att flera bolåneföretag under våren och sommaren har sänkt listpriserna för de korta bindningstiderna med några hundradelar av en procent. Om du vill jämföra bolåneräntor för bolån på 3 månader, 1 år, 3 år, 5 år respektive 10 år kan du göra det direkt här på sidan.

Minusräntan blir kvar till 2019

I dagarna är det nästan precis ett år sedan Finansinspektionen införde det så kallade amorteringskravet. Regleringen, som syftar till att göra det mindre attraktivt att ta procentuellt mycket stora lån för bostadsköp, handlar om att höga belåningsgrader ger upphov till tvingande amortering. För en belåning som överstiger 70% stipulerar Finansinspektionens regler att 2% av hela det utlånade beloppet ska amorteras årligen. För en belåning som överstiger 50%, men understiger 70%, är kravet istället på 1%.

I maj 2017 presenterade Finansinspektionen i samband med sin årliga rapport om stabiliteten i det finansiella systemet även resultat från en bolåneundersökning genomförd under våren. Syftet med undersökningen var att undersöka och analysera effekterna av amorteringskravet. Nedan kan du läsa om de viktigaste slutsatserna av undersökningen.

Ökad amortering

Hushållens höga skuldsättning är en källa till huvudbry för både regeringen och dess myndigheter med Finansinspektionen i spetsen. En hög skuldsättning innebär nämligen en sårbar ekonomi. Ju lägre skuldsättning, desto bättre när det gäller stabiliteten i Sveriges ekonomi som helhet.

Enligt Finansinspektionens analys av bolånemarknaden har amorteringsviljan bland bolånetagarna ökat ganska markant. Det handlar då inte om dem som genom det nya amorteringskravet tvingas amortera, utan om övriga bolånetagare.

Mer robust hushållsekonomi

Finansinspektionens analys visar också på att majoriteten av bolånetagarna (åtminstone i dagsläget – se mer nedan) har fullt godkända marginaler i sin ekonomi för att kunna betala räntor och amorteringar på sina bolån. Detta följer förmodligen av ökade inkomster och den gynnsamma utvecklingen på aktiemarknaderna under det senaste året.

Dyrare bostadsrätter – billigare villor

Tittar vi på prisutvecklingen mellan juni 2016 och juni 2017 är det tydligt att prisnivån för villor, radhus respektive fritidshus har varit relativt stabil. Priserna för bostadsrätter har emellertid ökat successivt under de tolv månaderna. En anledning kan vara att den absoluta majoriteten av nybyggnationer handlar om bostadsrätter, och att dessa i första hand byggs i expanderande storstadsområden.

Skuldkvoten är hög

Det som är mest alarmerande enligt Finansinspektionen är att skuldkvoten är mycket hög hos många hushåll. Vad det innebär mer konkret är att många bolånetagare har bolån på belopp som uppgår till många hundra procent av den årliga bruttoinkomsten.

Ett hushåll med en hög skuldkvot är automatiskt mer sårbart. En tid av inkomstbortfall på grund av arbetslöshet eller sjukdom kan innebära att det kan bli svårt att klara av att betala räntor och amorteringar. Det kan givetvis också bli problematiskt att klara av lånen om bolåneräntorna börjar stiga.

För att göra det mindre aptitligt att teckna bolån som är mycket stora i förhållande till bruttoinkomsten, har Finansinspektionen nu i juni 2017 presenterat ett förslag till en skärpning av det i juni 2016 klubbade amorteringskravet. Grunden i den nya regleringen är att hushåll med en skuldkvot som överstiger 4,5 ska vara tvingade att amortera 1% av hela lånet per år, oavsett om hushållet redan träffas av de befintliga reglerna eller inte.

Gav amorteringskravet önskad effekt?

Innovationskraften inom så kallad fintech, det vill säga nyskapande tjänster för ekonomi och finans, är enorm. De senaste åren har det skapats många innovativa tjänster med vars hjälp vi bland annat kan jämföra priser på varor och tjänster, spara smartare, göra bättre investeringar och få en bättre bild av vart lönen egentligen tar vägen. Även för bolån finns flera typiska fintech-tjänster, varav majoriteten handlar om jämförelser av bolåneräntor. Sedan ett par månader tillbaka finns också Youple – en tjänst som sammanför dem som vill finansiera ett bolån till över 85% med dem som är villiga att investera i bolån.

Så här fungerar Youple

Youples affärsidé är att vara en crowdfunding-tjänst för bolån. Det finns sedan tidigare crowdfunding-tjänster inom såväl smslån och privatlån som företagslån, så det kan väl upplevas som ett naturligt steg att denna modell för finansering nu även har nått till bolånen.

Det Youple erbjuder är ett lån för att bekosta kontantinsatsen till en bostadsrätt. Lånet byggs upp av investeringar från släkt och vänner och/eller utomstående. Den som vill låna börjar med att ange månadslön och hur mycket eget sparande man kan gå in med. Därefter är uppgiften att precisera var bostadsrätten är belägen. Observera att Youples tjänst idag endast kan användas för bostadsrätter i Storstockholm.

Med dessa uppgifter som bakgrund presenterar Youple ett förslag på lämpligt prisintervall för bostadsrätten samt preciserar vad månadskostnaden för lånet blir. Lånet är egentligen ett vanligt blancolån på som löper över 5 år. För närvarande är räntan närmare 3% och till detta tillkommer lånelöftesavgift och inlösenavgift.

För att du ska kunna låna räcker det dock inte med att du skickar in en ansökan. Det gäller också att ditt lånebehov täcks av inbetalningar av investerare. Först när ditt lån är komplett kan det betalas ut.

Exempel: Du vill köpa en bostadsrätt i Stockholm. Den du har sett ut kostar 5 miljoner kronor. Du har 400 000 kr i sparade medel, vilket motsvarar 8% av köpeskillingen. Genom Youple kan du, om du har en månadslön som medger det, låna resterande 7% upp till kravet på 15% i kontantinsats.

Tanken är att bostaden ska öka i värde

En grundläggande tanke bakom hela konceptet med Youple är att bostadsrätten ska öka i värde under löptiden för lånet. Om någon värdeförändring inte sker kommer varken låntagaren eller investerarna få någon avkastning. Om prisförändringen skulle vara negativ kan låntagaren bli sittande med en belåning som i vissa fall överstiger värdet på bostadsrätten. Det kan leda till att bolåneföretaget helt enkelt säger upp bottenlånet till omedelbar betalning, vilket kan få katastrofala konsekvenser för låntagaren.

Kommentar

Det finns en anledning till att kontantinsats ska erläggas med 15% av köpeskillingen. Anledningen är att ge både bolåneföretaget och låntagaren en buffert mot en nedgång i bostadspriserna. Youples tjänst bygger i princip på att bopriserna kommer fortsätta upp, till både låntagarens och investerarnas lycka. Emellertid finns alltid risken för en nedgång och skulle så ske under Youple-lånets löptid sitter låntagaren i en mycket jobbig sits. Crowdfunding är ett utmärkt koncept för mindre lån, men för bolån bör nog denna typ av finansiering undvikas.

Youple hjälper dig finansiera din kontantinsats

Om du har ett större bolån får du en större ränterabatt än om du har ett mindre bolån – det är en princip som många bolånetagare känner till. Det är dock inte så många som är medvetna om att skillnaden kan vara mycket stor. En annan detalj är att belåningsgraden spelar stor roll. Belåningsgraden ska inte vara för hög, men samtidigt inte för låg. Med andra ord ska den vara “lagom” för att man ska få största möjliga ränterabatt. Allt avgörs av dels vilken risk banken tar, dels hur mycket banken står att tjäna på bolånet.

Låna mer – få lägre ränta

Det statliga bolåneinstitutet SBAB har en smidig kalkylator där du kan räkna på lånekostnader och räntor. Genom att fylla i olika värden kan du här ganska snabbt se relationen mellan storleken på lånet och vilken ränta du kan erbjudas (allt annat lika när det gäller bland annat din personliga ekonomi).

Exempel: Bostadens värde är 3 miljoner och du vill låna 2 miljoner. Den exempelränta som anges i kalkylatorn blir då 1,41% (rörlig tremånadersränta). Om du istället lånar 1 miljon blir räntan 1,47%.

Skillnaderna blir ännu större vid ännu större lånebelopp och skillnaden i bolåneränta kan faktiskt vara så stor som 0,50 procentenheter, allt annat lika.

Att det förhåller sig på det här viset beror på två saker. För det första är det en bättre affär för banken att låna ut större summor. För det andra är de fasta kostnaderna lika för bolåneföretaget alldeles oavsett hur stort lånet är.

Lägre risk ger lägre ränta

85% är idag maximal belåning på en bostad. För denna belåningsgrad har storleken på lånet respektive värdet på bostaden ingen betydelse. Bolåneräntan för en bostad med ett värde på 10 miljoner blir densamma som räntan för en bostad som kostar 1 miljon kronor.

Ju lägre belåningsgrad för bottenlån, desto större blir emellertid ränterabatten. Det beror på att bankens risk för utlåningen minskar. Särskilt stor blir effekten för större lån och här är det återigen bankens möjligheter att få avkastning på lånet som är i fokus. Se nedan exempel (återigen från SBAB:s kalkyl) för ett tydligt exempel.

Exempel: Du köper en bostad för 2 miljoner kronor. Med bolån på 1,3 miljoner blir belåningsgraden 65% och den räntesats som kan erbjudas är 1,52% för tre månaders rörlig ränta.

Om bostaden istället är värd 10 miljoner och belåningsgraden är 65% blir räntan betydligt lägre, 1,26% närmare bestämt.

Mycket låg risk ger högre ränta

Höga lånebelopp och (relativt) höga belåningsgrader ger alltså lägre bolåneräntor. Men, hur är det med mycket låga belåningsgrader, och hur ser egentligen kurvan ut?

Lite översiktligt kan man säga att optimal belåningsgrad för den som vill kunna pruta på räntan så mycket det bara är möjligt är 55%. Exakt siffra avgörs emellertid av bostadens värde. Med större lån är det något bättre med en något lägre belåningsgrad. Med mindre lån (1-2 miljoner) är en något högre belåningsgrad mer optimal.

Lägre belåningsgrader ger successivt högre räntor och vid i princip obefintlig belåning finns mycket små chanser att få ränterabatt.

Exempel: En bostad till ett värde av 5 miljoner har en belåningsgrad på 55%. Den ränta som kan erbjudas blir då 1,29%. Om belåningsgraden istället är 35% är bästa möjliga ränta 1,35%. Skulle graden av belåning vara 25% blir bästa räntan 1,43%, och så vidare.

Större lån ger större ränterabatt

Sedan nyår har det blivit svårare för de lite äldre att bli beviljade nya bolån och även utöka befintliga lån. Det beror på att nya lånedirektiv från den europeiska bankorganisationen EBA har trätt ikraft. Direktiven innehåller en rad riktlinjer kring sund kreditgivning som bland annat tar sikte på att bankerna ska vara mer noggranna med att bedöma kommande inkomstförändringar, såsom till exempel att en låntagare går från att vara anställd till att bli pensionär. Dessa nya riktlinjer kan göra det svårare för en person som redan är pensionär eller närmar sig pensionen att bli beviljad bolån.

Så här säger direktivet

Det finns ett antal riktlinjer i EBA:s direktiv, men den mest centrala är den som rekommenderar bankerna att av försiktighetsskäl uppmärksamma “potentiella negativa scenarier i framtiden”. Det är då framför allt en minskning av den disponibla inkomsten efter pensionering som åsyftas. I grunden är denna riktlinje till för bolånetagarens bästa, men tillämpningen av den kan ge märkliga konsekvenser för många äldre som till exempel vill utöka ett befintligt bolån för att bygga om eller renovera. Trots att ekonomin är god och att marginalerna är stora kan man få avslag på sin ansökan på grund av stela tillämpningar av riktlinjerna.

Övre åldersgräns för lån

Utifrån ovan kan man faktiskt påstå att det numera finns en övre åldersgräns för bolån. Exakt vad den är blir något svårt att definiera, men enligt riktlinjerna och praxis från några av de svenska bolåneföretagen (läs mer om SBAB nedan) är det dagen man fyller 60 år som man helt enkelt blir mindre betrodd som bolånetagare. Direkt efter 60-årskalaset blir kreditvärdigheten betydligt sämre eftersom den disponibla inkomsten beräknas vara betydligt lägre från den dagen och framåt. Detta är oavsett av om den sökande hade tänkt att fortsätta arbeta flera år till, vilka marginaler som finns i allmänhet och hur belåningen ser ut i förhållande till ett faktiskt eller tänkt marknadsvärde för den bostad man vill belåna.

Olika besked från bankerna

Sedan direktivet trädde ikraft har det skapats två läger bland bolåneföretagen. Hos aktörerna i det ena lägret följs riktlinjerna till punkt och pricka, inklusive den implicita åldersgränsen. Hos bolåneföretagen i det andra lägret anses åldern spela mindre roll.

Statliga SBAB är en av de aktörer som tillämpar de nya riktlinjerna strikt. Av det följer att också IKANO Bank och ICA Banken, som är två bolåneföretag som samarbetar med SBAB, praktiserar nyheterna. Hos SBAB hanteras numera varje ansökan schablonartat utifrån en skarp åldersgräns på 60 år. Rent praktiskt arbetar SBAB utifrån premissen att den som är över 60 år får sin inkomst reducerad med 30% när handläggaren räknar på bolånet. Det gäller alltså även om den sökande fortfarande arbetar.

Bland storbankerna meddelar SEB, Nordea och Swedbank att varje ansökan hanteras individuellt och att åldern i sig inte är central. Swedbank uttrycker det till exempel som så att det inte finns några särskilda regler för äldre bolånetagare. I den övergripande kreditbedömningen tas emellertid givetvis hänsyn till att den disponibla inkomsten kan komma att minska i framtiden. Handelsbanken är den enda av de fyra storbankerna som tillämpar riktlinjerna mer strikt.

Svårare att få bolån efter 60

Du som vill köpa en bostad bör först ansöka om ett lånelöfte hos ett bolåneföretag. Om du blir beviljad löftet vet du nämligen inom vilka ramar du kan få låna om du köper ett småhus, en bostadsrätt eller ett fritidshus. Emellertid finns faktiskt risken att bolåneföretaget, när du ska göra om lånelöftet till en låneansökan, nekar dig lån alternativt erbjuder dig att låna ett lägre belopp än vad som anges i lånelöftet.

Ett lånelöfte är ett erbjudande

Ett lånelöfte har ingen juridisk status som just ett löfte eller en utfästelse. Det kan mer liknas vid ett erbjudande som du har att ta ställning till och som du kan utgå ifrån. Att lånelöftet inte är formellt innebär att banken kan frångå det när som helst. Nu är det givetvis så att bolåneföretaget gärna vill infria sitt löfte. Normalt kan du därför göra om lånelöftet till ett bolån utan några större insatser från din sida. Förutsättningen är att det inte sker några större förändringar i din ekonomi mellan det att löftet utfärdas och du kommer i den situation att du vill göra en skarp ansökan.

Mycket kan hända under sex månader

Ett lånelöfte är vanligtvis giltigt i sex månader och det baseras på de uppgifter kring din ekonomi som är aktuella vid ansökan samt de ramar för lånet som du själv anger (bostadens typ, dess ungefärliga värde, med mera). Det kan inträffa en lång rad händelser under dessa sex månader som gör att banken väljer att antingen dra tillbaka lånelöftet, helt neka lån eller erbjuda ett lägre lånebelopp.

Ett vanligt skäl till bankens nekande är att det har skett en försämring i din ekonomi. Ett typexempel är att du blir arbetslös. Ett annat exempel kan vara en separation från en partner. Ett annat skäl till nekande är att banken anser att föremålet för köpet av olika skäl inte kan accepteras som säkerhet. En variant på detta är att köpeskillingen helt enkelt blir rejält mycket högre än marknadsvärdet, till exempel till följd av en aktiv budgivning med många inblandade spekulanter. I sådant fall blir ju bankens säkerhet i bostadens värde svag eller kanske till och med obefintlig.

Skriv inte på förrän bolånet är garanterat!

Tills det att du skriver på avtalet för bolånet har du ingen som helst garanti för att få låna. Du ska därför aldrig skriva på köpekontraktet för bostaden innan banken har gett dig ett slutligt besked. Undertecknandet gör att du blir bunden vid köpet, och om banken sedan inte erbjuder dig något lån kan du bli skadeståndsskyldig. Det är fler än en bostadsköpare som har gått i denna fälla genom åren och dragit på sig stora skulder som följd.

Lånelöftet garanterar inte att du får låna

Alla bolån binds på en viss tid. Det gäller även för de bolån som i vardagstal betraktas som rörliga, det vill säga de rullande tremånadersavtalen. I allt väsentligt fungerar denna den kortaste bindningstiden dock som ett rörligt lån. Vid byte av bank eller vid ränteförändringar behöver låntagaren till exempel inte betala så kallad ränteskillnadsersättning. Alldeles nyligen bröt emellertid en av storbankerna mot denna oskrivna regel. Sedan i mitten av februari reserverar Handelsbanken sig rätten att ta ut ränteskillnadsersättning vid flytt av bolån.

Argumentet – det finns inga rörliga bolån

Den nya given från Handelsbanken förklaras med att banken menar att det inte ska finnas någon skillnad mellan lån bundna på tre månader och lån bundna på längre tid. Bundet som bundet, skulle vi kunna sammanfatta bankens hållning.

Juridiken ger banken rätt. Ett bottenlån är alltid bundet på en viss tid med specifika avtalsvillkor som gäller under hela löptiden. Samtidigt måste väl bankens giv betraktas som lite nitisk och även lite ogin, särskilt i ljuset av att banken gör rekordvinster med den rekordhöga bruttomarginalen på bolån.

Rent praktiskt torde kanske Handelsbankens nya regler inte ge så stora effekter. Den som vill flytta sina rörliga bolån från banken kommer, om inte något mycket oväntat händer med det allmänna ränteläget, inte behöva betala några större förmögenheter i ränteskillnadsavgift. Om flytten innebär att lånet kommer att löpa med en lägre ränta överlag kommer avgiften förmodligen att enkelt sväljas av den lägre kostnaden.

Konkurrensverket lyfter ett varnande finger

Hotet om att behöva betala ränteskillnadsersättning har en begränsande effekt på rörligheten på bolånemarknaden. När nu Handelsbanken betraktar även tre månaders rörliga lån som bundna finns farhågor om att inlåsningseffekterna kan bli ännu större. Konkurrensverket har kommenterat nyheten och menar att den nya given kan bli ett problem om fler banker följer Handelsbankens exempel.

Det är dock i vår mening svårt att se att alla bolåneföretag skulle följa Handelsbankens exempel. Att tvinga bolånekunder betala ränteskillnadsersättning för tre månaders bolån måste nämligen ses som en betydande konkurrensnackdel.

Handelsbanken inför flyttavgift för rörliga lån

Efter en liten nedgång i både antalet objekt till försäljning och prisnivåerna efter införandet av amorteringskravet i juni har bostadsmarknaden fortsatt att tuffa på. 2016 bjöd på ökande bopriser i hela landet, både vad gäller villor och bostadsrätter. Samtidigt har prisökningarna inte varit extrema. I stället kan man säga att prisnivåerna är stabila på en hög nivå med modesta ökningar. Den positiva trenden fortsatte även i december, som annars traditionellt är en svag månad. Priserna steg i genomsnitt med 0,2 procent under årets sista månad, detta enligt Valueguards index HOXSWE.

Bostadsmarknaden omsatte 400 miljarder 2016

Under 2016 bytte sammanlagt omkring 100 000 bostadsrätter ägare i Sverige och antalet sålda villor var omkring 50 000 stycken. Sammanlagd prislapp för alla försäljningar uppgick till närmare 400 miljarder kronor. Det är de tre storstadsregionerna som står för lejonparten av prislappen, särskilt vad gäller bostadsrätter.

På årsbasis var prisökningarna i landet som helhet 8,0% för bostadsrätter respektive 8,9% för villor, detta enligt Valueguards statistik. Svensk mäklarstatistik, som är en annan aktör med uppgift att sammanställa prisinformation, har presenterat ungefär samma siffror. Den största prisökningen för bostadsrätter stod Malmö för. Här ökade slutpriserna med strax över 20% under året. Prisökningarna i Storstockholm var inte alls lika stora. Enligt Valueguards statistik var förändringen +5% mellan december 2015 och 2016. En trolig anledning är att prisnivåerna i Storstockholm i allmänhet har nått ett slags tak.

I statistiken för villaförsäljningar står Göteborg med omnejd ut från mängden. Här ökade priserna i snitt med 12,4% under året. Utvecklingen i Stockholm och Malmö var betydligt mer beskedlig.

Villaindex över medelstora städer har nått toppen

I statistiken för det sista kvartalet 2016 är det nästan idel plussiffror i statistiken. För en av de kategorier av bostäder som ingår i indexet HOXSWE har prisutvecklingen dock varit negativ. Det handlar om villaindex för medelstora städer. Trenden är att priserna på småhus i medelstora städer sjunker, och det blir lite extra tydligt med december månads siffror. Priserna sjönk med 1,8% i städer med över 50 000 invånare.

Trenden är tydlig och förmodligen kommer den att förstärkas i och med att marknadsräntorna är på väg upp. Det finns alltid en smärtgräns för hur höga priserna på villor kan bli och det verkar som att gränsen nu har nåtts i de medelstora städerna. En mer restriktiv utlåning och kravet på amortering på nya lån tillsammans med förväntningar om högre räntor i framtiden är faktorer bakom minussiffrorna.