Bundna bolån billigare än rörliga

För ett par dagar sedan höjde Nordea sin räntesats på rörliga bolån med 0,05 procentenheter till 2,02%. Samtidigt lät man listräntan för bolån bundna på tre år ligga kvar på 1,99%. Det betyder att det nu är billigare att ha ett bundet bolån på tre år än att betala på ett rörligt lån. Eftersom det är listräntor vi talar om, är denna diskrepans givetvis inte tydlig för alla bolånetagare – det går ju att förhandla om räntan – men Nordeas ändring innebär ett klart trendbrott. Under den relativt långa tidsperioden med extremt nedpressade räntor har de bundna räntorna alltid varit högre än de rörliga.

Tabell: Nordeas boräntor från och med 2016-12-09

Räntorna är på väg uppåt

Det är tydligt att bankernas rörliga räntor för bolån har bottnat och nu långsamt smyger sig uppåt. De ökar dock från en extremt låg nivå, och de höjningar som har skett de senaste månaderna är högst marginella. Så länge som Riksbanken håller styrräntan på -0,50% kommer förmodligen höjningarna att räknas i några hundradelar av en procentenhet.

Binda eller fortsätta med rörligt

Det kan inte sägas vara någon panik med att binda bolånen på grund av att räntorna har bottnat. Höjningarna kommer att ske i mycket långsam takt och den som har förhandlat fram ränterabatter för rörliga lån behöver absolut inte binda på längre sikt just nu. Att räntorna för bindningstider på tre år är så pass låga, kan dock utgöra ett skäl att binda delar av bolånet för dig som känner dig orolig för vad som kommer att hända med bankräntorna de kommande åren. Du säkrar historiskt låga räntor i tre år och vet precis vad du ska betala per amorteringstillfälle. Dessutom kan du sova gott om nätterna. Samtidigt är det bra att känna till att det genom åren alltid har varit en lite bättre affär att ha rörlig ränta. Ett mellanting kan vara att binda delar av bolånet och då på exempelvis tre år.

Det är alltid svårt att skapa den perfekta mixen mellan bundet och rörligt, och att dessutom göra det vid exakt rätt tillfällen. Ett enkelt knep du ska ta till för att skapa de bästa förutsättningarna är att jämföra bolån med avseende på hur både listpriser och genomsnittsräntor ser ut för både rörliga och bundna lån. I nästa steg ska du se till att förhandla. Om du inte aktivt försöker påverka räntan på dina bolån kan du få betala för mycket i onödan och då spelar ditt val kring att binda eller inte binda förmodligen ingen roll över huvud taget.

Bundna bolån billigare än rörliga

Det har nu gått snart ett halvår sedan Finansinspektionens nya regler kring tvingande amortering av bolån trädde i kraft. En snabb analys av utvecklingen pekar på att effekterna på bostadsmarknaden har blivit mycket begränsade. Det gäller till exempel priserna på villor och bostadsrätter. Något boprisfall har det inte blivit, och den minskning i antalet nya objekt ute till försäljning som kunde observeras under sommaren och den tidiga hösten är numera inte längre signifikant.

Det går dock att identifiera ett nytt tänk hos bankerna kring amortering. Många banker hade redan före amorteringskravets ikraftträdande ett tydligt krav på amortering för nya lån. Detta krav har successivt blivit tuffare efter den 1 juni. Flera av bankerna har nämligen på frivillig väg skärpt kraven.

Amorteringskrav vid byte av bank

En grund i reglerna om amorteringskrav är att befintliga bolån, det vill säga sådana tecknade före den 1 juni 2016, inte ska täckas av något krav. Retroaktivitet i lagstiftning införs endast mycket sällan, och något möjligt undantag från denna grundregel ansågs vare sig nödvändigt eller önskvärt vid utarbetandet av reglerna. Utifrån denna grund anförde Finansinspektionen vid införandet av reglerna att bolån som flyttas till banker inte skulle aktualisera tvingande amortering. Samtidigt öppnade myndigheten för att bankerna på frivillig väg skulle kunna införa sådana krav.

Det är flera av bolåneföretagen som automatiskt för in bolån som flyttas under samma paraply som nyteckningar. Det betyder att den som tidigare har haft ett bolån utan krav på amortering plötsligt kan behöva amortera. Detta förutsätter emellertid givetvis att belåningsgraden överstiger 50%.

Tre av sju banker betraktar flytt som nytt lån

I en rundringning som Svenska Dagbladet gjorde för en tid sedan framgick att minst tre av de sju största aktörerna inom bolån i Sverige har som krav att amortering ska ske enligt huvudregeln även om flytten i praktiken innebär att en låntagare med ett befintligt lån bara byter bank. Det är affärsbankerna Swedbank, Nordea och SEB som har denna policy.

Statliga SBAB har valt en slags mellanväg. Här finns ett krav på amortering. Det är dock betydligt mindre tufft än de 2% respektive 1% som gäller för nyteckning. Den enda banken som till SvD direkt uttalade att amorteringskrav inte automatiskt aktualiseras vid flytt var Skandia.

Mer att jämföra för bolån

Med ovan som utgångspunkt är det tydligt att det inte längre bara är bolåneräntorna som bör vara i absolut fokus när man jämför bolån. Lika viktigt kan kravet på amortering vara. Det är framför allt viktigt att man undersöker vilken policy den bank till vilken man vill flytta sina bolån har kring amortering. Att amortera är aldrig något dåligt, men samtidigt är det klokt att man vet exakt vad som gäller vid en flytt av bolån.

Tvingande amortering även vid flytt av bolån

Banksektorn är en bransch som under många år har brottats med en låg kundnöjdhet. De senaste åren har varit särskilt problematiska och kundnöjdheten är numera nere på nivåer som vi inte har sett sedan fastighetskrisen i början av 1990-talet. I den mätning som Svenskt Kvalitetsindex har gjort för 2016 är andelen kunder som har ett lågt eller mycket lågt förtroende för banksektorn rekordhög. Nedan gör vi några snabba reflektioner kring resultatet av SKI:s mätning.

Banken är opersonlig

Det är idag enklare än någonsin att göra bankaffärer. Med internetbank kan kunderna idag göra transaktioner, beställa extratjänster, med mera, smidigt och snabbt på egen hand utan att behöva besöka ett bankkontor. Samtidigt innebär detta att bankerna upplevs som distanserade. Många vill ha en personlig kontakt, eller åtminstone möjligheten att kunna ha det.

I SKI:s analys blir det tydligt att många inte tar ett planerat steg att till exempel genomföra förändringar i investeringar och sparande eftersom möjligheten till en personlig kontakt känns avlägsen. I analysen betonas till exempel att kundernas beslutsprocesser oftare stannar av på de digitala plattformarna.

Negativ publicitet

I samband med att den personliga kontakten blir mer avlägsen blir medias rapportering avgörande både för den generella informationsinhämtningen och attityderna gentemot vissa banker. Det blir i mångt och mycket medierapporteringen som bestämmer kundnöjdheten med bankernas erbjudanden. Ett tydligt exempel är Nordea, som i SKI:s mätningar har bottenbetyg i nästan alla kategorier. En avgörande faktor bakom detta är avslöjandet av bankens inblandning i Panama-härvan.

Få tar steget att byta bank

Trots det allmänt utbredda missnöjet är det inte många som säger sig vara beredda att byta bank. Faktum är att endast 7 procent av de tillfrågade i SKI:s mätning anser sig vara redo att byta bank. Den stora anledningen till denna låga siffra är att det upplevs som krångligt att byta. En annan anledning är att fler och fler använder sig av flera banker, och att respektive engagemang gäller en mer specifik produkt. Det är till exempel vanligt att man har lönekontot i en bank, bolånet i en annan och aktier/fonder i en tredje.

Vilka banker klarar sig bäst?

Det är tydligt att storbankerna har de minst nöjda kunderna. I den andra änden av skalan hittar vi Länsförsäkringar Bank, som har de avgjort mest nöjda kunderna, de lokala sparbankerna samt nischbankerna. Resultatet är detsamma som i majoriteten av de tidigare mätningarna i SKI:s regi, varför det är tydligt att dessa aktörer gör något rätt. Skälen för den högre kundnöjdheten kan vara många. Några exempel kan vara den större lokala förankringen, större möjligheter till personlig kontakt och mer innovativa produkter (särskilt nischbankerna).

Kundnöjdhet privatkunder 2016 enligt SKI (1-100)

Kunderna ger bankerna tummen ner

Ränterabatter kan vara färskvara. När de går ut börjar normalt listpriserna att gälla och det innebär att räntekostnaderna sticker iväg. För den som har rörliga lån med ränterabatter av olika slag är det viktigt att kontrollera räntesatsen vid varje ny tremånaders ränteperiod.

Vad är ränterabatt?

Ränterabatt är en rabatt på listräntan. Om listräntan är 1,90% och du erbjuds en rabatt på 0,3 procentenheter kommer du att betala en ränta på 1,60% för ditt bolån. Ovan är den mest naturliga och den vanligaste beräkningsmodellen, men det finns andra. Vilken beräkningsmodell som används spelar emellertid mindre roll i slutändan.

För att få ränterabatt gäller det att föra en förhandling gentemot bolåneföretaget. Denna förhandling handlar om att “pruta” och i prutandet utgår du från din ekonomi samt eventuellt hur erbjudanden från andra bolåneföretag ser ut. Din förmåga att hantera stigande räntor, din belåningsgrad och din ekonomi som helhet är de huvudsakliga faktorer som ligger till grund för eventuell ränterabatt.

Om du lyckas få en ränterabatt gäller den för en viss tid. Binder du ett bolån gäller den givetvis för hela bindningstiden, men är det fråga om ett rörligt lån kan den gälla för exempelvis ett eller två år. När ränterabatten går ut börjar listränta automatiskt att löpa på lånet och det gör boendet automatiskt mycket dyrare. Har du haft en rabatt på 0,3 procentenheter blir ett lån på exempelvis två miljoner plötsligt 500 kr dyrare i månaden när rabatten går ut.

Håll koll på giltighetstiden

Det är, som du förstår, ytterst viktigt att du håller koll på giltighetstiden för en ränterabatt. Det är samtidigt inte så att du den dagen då den går ut kan kontakta bolåneföretaget för att förhandla på nytt. Du bör vara ute i god tid innan brytdatumet för att helt enkelt kunna hinna förhandla. Genom att vara ute i god tid kan du också undersöka vilka erbjudanden du kan erbjudas hos andra banker. Saker att undersöka är då dels vilken rabatt du kan erbjudas dels giltighetstiden. Kanske får du ett erbjudande om en marginellt högre ränta som du får behålla under “obegränsad” tid. Väger fördelen att slippa omförhandla lånen upp för nackdelen att räntan är något högre?

Billigast är bäst

Det är inte alltid som det billigaste alternativet är det bästa, men när det gäller bolån finns ingen viktigare faktor än priset. Allt annat är underordnat. Det innebär att den bank eller det bolåneinstitut som erbjuder dig den lägsta räntan är den du ska välja (med reservation för ovan nämnda om att slippa omförhandla). Hur går man då tillväga för att hitta det bästa priset? Det finns tre alternativ:
1. Gör egna efterforskningar och jämförelser
2. Pruta hos din nuvarande bank
3. Gå via låneförmedlare för bolån.

Den här sajten är till för dig som söker det bästa bolånet utifrån dina förutsättningar. Se till exempel vår sida om att jämföra bolån för att få bra tips.